高得房率、3.1米层高、全景舱户型、高端会所、抬板社区……福州楼市正在经历一场前所未有的产品革命中国十大配资公司。
面对这场“代际碾压”，陈年老盘不语，只是一味降价。
目前，福州四区一批入市5年+的滞销盘开清了，有的半价抛售，有的精装现房单价不过万，还有按楼面价6折卖房的大冤种！
对购房者来说，是捡漏还是入坑？
最近的福州楼市最让中介兴奋的是，5折甩卖的奥体金茂悦。
瑧茂公馆（宗地2017-12号地块）位于海峡奥体中心东侧，一区（A区）为已售罄的万科翡翠之光，共6栋安置房；二区（B区）为奥体金茂悦，共3栋安置房，安商配比约31%。
奥体金茂悦2018年12月首次开盘，2021年6月交房。项目从期房卖到现房，卖了七八年，745套商品房住宅目前还剩112套未网签。板块热度消退、周边缺乏配套、交房品质维权风波……都是难卖的原因。
克而瑞数据显示，奥体金茂悦最初售价2.9万/㎡，高峰期均价高达3.1万/㎡，今年上半年成交均价也有2.35万/㎡。
而近日，项目98-148㎡精装现房报出1.35-1.45万/㎡的均价，主要在售楼栋是2、3、16号楼，房源集中在4楼以下。
央企这波清盘力度很猛，但也是被市场逼得没招了。项目周边城市界面一般、距离地铁5号线台屿/盘屿站约1.7公里，划片的齐安小学+三十中也不太行。
虽然奥体金茂悦是1.73低密现房，但隔壁容积率仅1.0的纯商洋房——阳光城檀映，去年底就向市场投过11111元/㎡的“价格炸弹”，今年以来成交均价降到1.37万/㎡才几近清盘。这么一对比，奥体金茂悦1.3万起步的清盘价是合理的。
被“奥体三件套”（殡仪馆、肺科医院、精神病院）拉胯的滞销盘，阳光城檀映已率先清盘，奥体金茂悦也开始撤退，现在压力给到了还有158套住宅未网签的水晶榕著。
水晶榕著是2021年6月交付的国企纯商现房。2019年9月，项目首次开盘，均价高达2.93万/㎡。到了今年上半年，项目成交均价已腰斩到1.55万/㎡。
这还不是地板价。
近日，水晶榕著6号楼114㎡低楼层房源，单价已经低至1.36万/㎡。作为小高层+洋房组合的低密社区，产品本身没有明显硬伤，主要短板还是周边配套。
这是厦门住宅集团入榕的唯一楼盘，当年高峰期的拿地价高达21569元/㎡。如今按楼面价6折卖房，“学费”交了多少，根本不敢算！
隔壁待入市的新榕2025-66号地块，作为容积率1.4的新规盘，楼面价仅7390元/㎡。新一代产品升级倒逼老项目“代际折价”，奥体板块老盘：
要么降价，要么站岗！
有价值支撑的奥体板块都得跪，更别说城市边角料地段。
位于晋安泉头杨廷片区的福州熙悦府项目，是保利2018年底价竞得的宗地2018-01号地块，当初楼面价15738元/㎡。而后5家开发商（碧桂园、保利、华润、首开＋融侨、世茂）联合开发。
2020年，熙悦府首次开盘均价高达2.28万/㎡。今年上半年，项目精装现房的成交均价已经降到9432元/㎡。目前整盘还剩约370套商品住宅还未网签。
8月份，项目报出的中楼层房源单价不过万。例如，10号楼903是80㎡三房两卫户型，单价9780元/㎡，总价仅78万。
项目上车门槛对刚需是很友好，但日常出行依赖自驾，楼盘交付质量、精装品质、周边配套没一个能打的。
最重要的是，作为158亩大盘，熙悦府规划了28栋2496户，还有10%混合安商配比，“砸盘”邻居多，出货难度大。幸福里平台上，不少二手房毛坯房源挂牌单价才七八千。
总之，便宜的房子通常除了便宜外，一无是处，仅适合地缘性极刚自住人群。
除了高价拿地，许多陈年老盘还犯了产品错配的致命错误，仓山螺洲板块的首开国仕府就是典型。
2016年8月11日，国企首开以19.5亿元抢下宗地2016-10号螺洲小镇地块，溢价率高达107%，可售楼面价19224元/㎡。
项目2019年6月15日首次开盘，额外加了温泉入户费，实际均价高达3万/㎡。但今年上半年网签均价只剩1.26万/㎡！
这个纯商社区2021年交房，距离地铁4号线螺洲温泉站仅200米，离5号线螺洲古镇站也仅有600米，一梯一户、近3.1米层高、超100%得房率，参数不输新规产品。
问题在于，首开在一个没啥生活配套的板块供应了过多大户型。在售组团建面约110-185㎡，两三百万的客群住在这里有一种又穷又富的迷惑感。
降价是产品失败后的修正。最近，首开国仕府祭出最低1.13万/㎡的特价房：
7# 楼201房源，145㎡总价169万元；
17# 楼205房源，155㎡总价175万元；
17# 楼405房源，155㎡总价184万元。
首开国仕府834套住宅卖了7年多，网签去化率仅75%，目前还有近200套左右库存。更严峻的是，螺洲板块还有建总南铂郡、福厝南境时光、左海2024-60号和2025-72号地块、榕发2024-61号和2026-24号地块等多个市属国企楼盘待入市。
新规盘大量供应后，老规盘正经历残酷的价值重估。首开如果不想跟拿地价仅6000+元/㎡的新规盘正面刚，比起挤牙膏式降价，一次性降到位才是出路。
福州四区这批入市5年+的陈年老盘，短板非常明显，要么产品过时，要么板块不适配。不过，即买即住的现房，只要价格降到位了，反而具有更高的确定性。但对于追求居住质感的改善家庭，还是那句话：
能买新规盘不买陈年盘！
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